Magánszemély ingatlan bérbeadása

Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény módosításával 2010 augusztus 16-tól a magánszemélyek ingatlan bérbe/haszonbérbe adása esetén nem kell adószámot kérniük:

- ha e tevékenységre nem választják az áfa-fizetési kötelezettséget,

- és nem Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalanynak adja bérbe.

Ha már van kiváltva adószám, mert régebben is végzett ilyen tevékenységet, akkor nem kell visszaadnia, továbbra is használhatja, ez csak választható, nem kötelező. Sőt a továbbiakban is lehet kérni adószámot, a mentesítő feltételek megléte mellett is.

Amennyiben a feltételek fennállnak, és nem kér adószámot, úgy számlaadásra sem kötelezett, feltéve, hogy gondoskodik olyan, - az ügylet teljesítését tanúsító - okirat kibocsátásáról, amely a számviteli törvény rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minősül. (pl.: Vállalkozónak adja bérbe az ingatlant. Valamivel a vállalkozónak el kell számolni, könyvelni kell valami alapján.)

A számviteli törvény 167. § (1): könyvviteli elszámolást közvetlenül alátámasztó bizonylat általános alaki és tartalmi kellékei:

1. a bizonylat megnevezése és sorszáma vagy egyéb más azonosítója;

2. a bizonylatot kiállító gazdálkodó (ezen belül a szervezeti egység) megjelölése;

3. a gazdasági műveletet elrendelő személy vagy szervezet megjelölése, az utalványozó és a rendelkezés végrehajtását igazoló személy, valamint a szervezettől függően az ellenőr aláírása; a készletmozgások bizonylatain és a pénzkezelési bizonylatokon az átvevő, az ellennyugtákon a befizető aláírása;

4. a bizonylat kiállításának időpontja, illetve - a gazdasági művelet jellegétől, időbeni hatályától függően - annak az időpontnak vagy időszaknak a megjelölése, amelyre a bizonylat adatait vonatkoztatni kell (a gazdasági művelet teljesítésének időpontja, időszaka);

5. a (megtörtént) gazdasági művelet tartalmának leírása vagy megjelölése, a gazdasági művelet okozta változások mennyiségi, minőségi és - a gazdasági művelet jellegétől, a könyvviteli elszámolás rendjétől függően - értékbeni adatai;

6. külső bizonylat esetében a bizonylatnak tartalmaznia kell többek között: a bizonylatot kiállító gazdálkodó nevét, címét.

Ezen kívül rá kell írni a számviteli bizonylatra, hogy a szolgáltatás áfa-mentes.

A bérbeadó neve mellett az adóazonosító jele szerepeltethető.

Megjegyzés: A fentieket betartva, olyan mintha számlát adna, ezért véleményem szerint nem sok értelme van annak, hogy már nem kell adószám.

Feltétlenül javasoljuk a pontosan megfogalmazott szerződést, amiben az adózási, (levonás, bevallás, megfizetés stb.) megállapodásokat is rögzítik.

Adózási információk:

Az ilyen, feltételeknek megfelelő, bérbeadó magánszemély számlaadásra nem kötelezett, csak a fentieknek megfelelő bizonylatot ad a bérleti díjról. Az SZJA-t a kifizetőnek kell tőle levonni és bevallani. Nyilatkoznia kell a levonással kapcsolatban, és igazolást kell adni év végén a levont adóról. Ha a bérbevevő is magánszemély, akkor ez rá nem vonatkozik, ekkor a bérbeadó magánszemély saját maga negyedévenként, negyedévet követő hó 12-ig megfizeti az adóelőleget.

Személyi jövedelemadó vonatkozásában az alábbiak közül választhat a magánszemély:

1. Különadózó jövedelem: 25% adó a bevétel egészére, (74. §.)

2. Önálló tevékenységre vonatkozó előírás: tételes költségelszámolás vagy 10% költséghányad (16-19.§.),

3. Tételes átalányadózást (57/A.§.) → előzetesen be kell jelenteni az APEH-nak.

Amennyiben a 2. pontot választja, jogosult a bevétellel szemben költséget elszámolni, de a kiszámolt jövedelem összevonásra kerül. A mindenkori adótábla szerint adózik a többi jövedelemmel összevontan.

A költségelszámolás módja tekintetében is két lehetőség van:

1. Egyik lehetőség a tételes költségelszámolás módszere, amely alapján a magánszemély kizárólag a bevételszerző tevékenységgel összefüggő számlával, bizonylattal igazolt költségeket számolhatja el.

2. Másik lehetőség a 10 % költséghányad alkalmazása, ebben az esetben a bevétel 10 százaléka minősül költségnek, melyet nem kell számlával igazolni.

A személyi jövedelem adózására vonatkozó választástól függetlenül a bérbeadót 14%-os EHO fizetési kötelezettség is terheli, ha a bérbeadásból származó jövedelme meghaladja az 1 millió Ft-ot éves szinten. Évente maximum 450.000 Ft-ig (pontosabban: egyéni járulék 4%, 2%, és a %-os EHO együtt eléri a 450.000 Ft-ot)